Urusniaga, transaksi atau perubahan hakmilik yang dilakukan dengan sempurna, dan menepati peruntukan yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara (KTN) akan mendapat perlindungan hakmilik yang tidak boleh disangkal di bawah Seksyen 340 KTN. Seksyen 340 menjamin keesahan urusniaga yang didaftarkan melainkan adanya tipu muslihat, salah nyata dan penggunaan borang serta kenyataan yang salah.
Perletakan kaveat dalam KTN adalah satu mekanisma bagi menyekat sebarang urusniaga yang melibatkan rumah atau tanah yang cuba dilakukan tanpa pengetahuan individu yang memasukkan kaveat.
Pemilik tanah disekat dan terhalang dari melakukan sebarang urusniaga ke atas hartanah yang terlibat, bagi membolehkan kepentingan pengkaveat dilindungi sehingga tuntutannya yang melibatkan rumah atau tanah tersebut selesai. Selain itu, ia juga berfungsi sebagai notis kepada orang ramai bahawa pengkaveat mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut.
Jenis-jenis Kaveat
Kaveat dikeluarkan ex parte oleh Pendaftar yang bertindak secara pentadbiran tanpa sebarang campur tangan mahkamah, dan tanpa disokong oleh keterangan. Kaveat disamakan dengan injunksi interlokutori yang menyekat penanggung kaveat daripada membuat sebarang urus niaga berhubung dengan tanahnya sehingga mahkamah memutuskan tuntutan pengkaveat terhadap tanah terlibat.
Perletakan kaveat menyekat pendaftaran, pengendorsan atau perubahan hak milik hartanah yang dikaveatkan. Subjek yang boleh dikaveat adalah keseluruhan tanah, syer yang tidak dipecahkan, dan kepentingan ke atas tanah tersebut.
Terdapat empat jenis Kaveat:
- Kaveat Persendirian
- Kaveat Pendaftar
- Kaveat Pemegang Lien
- Kaveat Amanah
Seksyen 324(1) menetapkan bahawa pendaftar tanah tidak boleh menyiasat samada permohonan kaveat itu berasaskan tuntutan yang sah atau tidak. Pendaftar hanya melaksanakan fungsi pentadbiran semata-mata.
Penanggung kaveat boleh memohon suatu kaveat itu dipotong oleh pendaftar (Seksyen 327 KTN). Pengkaveat yang mendapati kaveatnya telah dicabar boleh memohon kepada mahkamah untuk melanjutkan tempoh kaveatnya .
Sekiranya terlambat berbuat demikian dan kaveatnya telah dipotong, mengikut Seksyen 329(2) Pendaftar dihalang dari melayan sebarang pemohonan baru untuk memasukkan kaveat jika tuntutannya sama seperti permohonan lama.
Kaveat Persendirian
Sesiapa sahaja samada orang persendirian atau badan yang menuntut hak ke atas tanah terlibat boleh memasukkan kaveat persendirian.
Antaranya pembeli tanah, pemegang gadaian, penerima pajakan, penyewa dan pemegang opsyen. Ataupun Penjaga yang mewakili kanak-kanak bawah umur yang menuntut hak benefisial.
Pengkaveat perlu membuat permohonan rasmi kepada pendaftar tanah dengan menggunakan borang 19B dan disokong oleh akuan berkanun. Tanah yang dikaveat ditentukan samada meliputi keseluruhan tanah atau sebahagian sahaja.
Pendaftar tanah akan memaklumkan pemilik tanah berkaitan kaveat yang dimasukkan menerusi borang 19A.
Kaveat persendirian berkuatkuasa selama 6 tahun sahaja.
Bagaimanapun, kaveat tersebut boleh dibatalkan atau luput sekiranya pengkaveat menarik balik kaveat, ataupun pendaftar atau mahkamah membatalkannya berdasarkan tuntutan permohonan penanggung kaveat atau pihak lain yang terjejas akibat kemasukan kaveat berkenaan (Seksyen 326 dan 327).
Kaveat Pendaftar
Kaveat ini dimasukkan sendiri oleh Pendaftar tanah, tanpa memerlukan permohonan mana-mana pihak, atas beberapa sebab antaranya:
- Mengelakkan penipuan dalam urusniaga seperti fraud, salah nyata atau salah guna borang
- Melindungi kepentingan kerajaan persekutuan dan negeri – tuntutan hutang, tunggakan hasil tanah, pembayaran balik pinjaman
- Melindungi kepentingan kanak-kanak, orang kurang upaya atau orang yang berada di luar negara
- Membetulkan kesilapan pendaftar pada dokumen hakmilik atau suratcara lain berkaitan kepentingan hartanah
Kaveat Pendaftar boleh dimasukkan pada bila-bila masa sebelum suratcara urusniaga telah sempurna didaftarkan.
Kaveat berkuatkuasa sehingga dibatalkan oleh pendaftar, dimohon oleh pemilik tanah atau atas perintah mahkamah mengikut Seksyen 418 KTN.
Kaveat Pemegang Lien
Kaveat ini bertujuan melindungi kepentingan pemegang lien, iaitu pihak yang menerima dokumen hakmilik yang telah diserahkan (deposit) oleh penghutang sebagai cagaran pinjaman (Seksyen 281 KTN).
Contohnya seseorang itu membeli rumah dengan menggunakan fasiliti pinjaman atau pembiayaan bank. Bank sebagai pemiutang akan memasukkan kaveat ke atas pemegang lien dengan menggunakan borang 19D, dan bank mempunyai lien terhadap tanah tersebut. Kemasukan kaveat ini berfungsi sebagai sekuriti, jaminan dan gadaian bagi melindungi kepentingan bank terhadap pinjaman yang dikeluarkan.
Bagi memasukkan kaveat pemegang lien, pemilik tanah perlu menyerahkan dokumen hakmilik tanah kepada pemiutang (contohnya bank) dan memorandum deposit hak milik ditandatangani (seperti lampiran gadaian). Pejabat tanah atau pendaftar akan mengendos lien di dokumen hakmilik.
Kaveat ini dibatalkan jika pemegang lien menarik balik kaveat yang dibuat, atau dibatalkan oleh pendaftar setelah selesai hutang yang tertanggung, atau apabila tanah dijual menerusi perintah jualan.
Kaveat pemegang lien tidak dapat dimasukkan sekiranya wujud kaveat persendirian, pendaftar, amanah atau perintah larangan.
Antara kelebihan menggunakan lien:
- Urusan pinjaman lebih mudah dengan menggunakan memorandum persefahaman (MoU) yang menyatakan jumlah pinjaman dan kaedah pembayarannya serta Borang 19D sahaja. Gadaian menggunakan Borang 16A atau 16B lebih sukar kerana adanya lampiran-lampiran syarat-syarat pinjaman.
- Kos duti setem lebih murah iaitu separuh dari duti setem gadaian bagi jumlah pinjaman yang sama (Item 27(c) Akta Duti Setem 1949)
- Jika peminjam gagal melunaskan pinjaman tertunggak, tanah yang dilienkannya boleh dilelong
Kaveat Amanah
Kaveat Amanah dimasukkan ke atas tanah atau kepentingan yang dipegang oleh pemegang amanah bagi melindungi harta amanah.
Contohnya hartanah yang diwarisi oleh kanak-kanak bawah umur. Urusniaga hartanah tersebut diwakili oleh pemegang amanah yang bertindak atas kepentingan kanak-kanak tersebut, sehinggalah mereka telah cukup umur.
Kaveat amanah dimasukkan dengan menggunakan borang 19E yang disertakan dokumen surat ikatan amanah yang telah didaftarkan dengan pejabat tanah.
Kaveat ini akan terus berkuatkuasa sehingga ia dibatalkan oleh pendaftar atas permohonan pemegang amanah dan semua benefisiari.
Lebih 7 tahun pengalaman dalam bidang perancangan kewangan dan lebih 5 tahun khusus dalam pewarisan harta Islam.
Latar belakang pendidikan sarjana muda dari sebuah universiti terkemuka di USA dan sarjana dari universiti tempatan.
- Hibah Solusi Bagi Muallaf Wariskan Harta Kepada Keluarga Bukan Islam - November 11, 2024
- Old Money: Warisan Kekayaan dan Pewarisan Harta dari Generasi ke Generasi - November 10, 2024
- Takaful untuk Langsai Hutang: Pilih Agihan Secara Hibah atau Wasi? - November 6, 2024
Salam tuan..
Macamana untuk mengertahui sesuatu hartanah itu ada keveat atau tidak. contoh hartanah rumah lelong. Saya dah rujuk POS dan Pej Tanah Dan Galian yang menyatakan tiada keveat ke atas hartanah tersebut.
boleh rujuk pada Carian Persendirian di bahagian bawah, jika ada kaveat akan dicetakkan disitu