Suatu kontrak jualbeli hartanah atau Sales and Purchase Agreement (SNP) mestilah dibuat berdasarkan peruntukan undang-undang untuk menjadikannya suatu perjanjian yang sah dan melindungi kepentingan pembeli dan penjual.
Apabila dibuat dengan cara betul, nama pemilik baru dan transaksi pemindahan hakmilik berkenaan akan tercatat dan direkodkan dalam dokumen carian hartanah.
Namun jika berlaku sebaliknya, kemungkinan transaksi jualbeli yang dibuat adalah luar dari kaedah kebiasaan.
Persoalannya.. adakah terma perjanjian SNP sedemikian sah diterima di sisi undang-undang?
Adakah benar “SNP sama kuat dengan geran”?
Geran merupakan dokumen rasmi bukti pemilikan hartanah yang dikeluarkan oleh pejabat tanah atau pihak kerajaan. Di dalamnya terkandung maklumat penting mengenai status hartanah terbabit; antaranya pemilik terkini, transaksi, jenis hartanah, syarat, kekangan dan sebagainya.
Perjanjian SNP pula disediakan oleh peguam yang mengandungi terma dan klausa jualbeli yang dipersetujui oleh penjual dan pembeli.
Untuk mendakwa sesuatu perjanjian itu sama taraf atau sama kuatnya dengan geran keluaran pihak berwajib bagi saya agak kurang tepat. Geran adalah pengiktirafan rasmi hakmilik manakala SNP disediakan oleh pihak peguam yang mana isi kandungannya tidak 100% sama.
Secara umumnya kebanyakan SNP tidak bermasalah. Namun dalam keadaan tertentu, isi kandungan SNP dibuat ‘berlainan’ dari kebiasaan. Implikasinya besar terhadap penjagaan kepentingan pembeli khasnya.
Contohnya, dalam SNP tersebut dinyatakan bahawa penjual berjanji untuk membuat proses pecah lot dan seterusnya barulah memindah milik tanah yang dijual itu kepada pembeli pada suatu masa hadapan. Dalam tempoh masa tersebut, hanya SNP tersebut yang menjadi bukti sandaran jual beli telah dibuat.
Mungkin bagi meredakan keresahan, SNP itu dikatakan ‘sama kuat’ dengan geran.
Isu Berbangkit Apabila Berlaku Kematian
Meskipun terma perjanjian berkenaan dipersetujui bersama oleh pembeli, keadaan boleh menjadi rumit sekiranya salah seorang dari penjual atau pembeli meninggal dunia sebelum sempat tanah dipindah milik kepada nama pembeli.
Walaupun bayaran telah dilangsaikan, tanah berkenaan masih berdaftar di bawah pemilikan penjual.
Bukti transaksi jual beli dan perpindahan hakmilik tanah terletak pada SNP yang telah ditandatangani dahulu. Urusan menjadi sukar apabila waris-waris penjual tidak mengiktiraf perjanjian tersebut dan dengan itu tidak melepaskan ‘hak pusaka’ ke atas tanah berkenaan.
Maka perlulah pula pembeli ‘bersilat’ ke sana sini untuk mendapatkan haknya ke atas tanah yang telah dibeli itu. Bersimpang siur perjalanan yang bakal ditempuh.
Sebenarnya, keadaan yang sulit ini bukan sahaja berisiko terjadi apabila berlaku kematian penjual sahaja. Malah boleh berlaku apabila penjual enggan menepati janjinya untuk memindah milik dalam tempoh yang ditetapkan dalam SNP.
Apabila berlakunya situasi berkenaan, maka SNP berkenaan memainkan peranan penting bagi pembeli itu menuntut hak.
Oleh yang demikian, terma perjanjian SNP tersebut mestilah selari dengan Akta Kanun Tanah Negara untuk dijadikan bukti yang kuat.
Tetapi, adakah ia?
Hakmilik Tidak Boleh Disangkal Apabila Telah Didaftarkan
Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan bahawa hak milik bagi suatu tanah tidak boleh disangkal apabila ianya telah didaftarkan secara sah di pejabat tanah.
Bagaimana pula dengan jualbeli SNP yang tidak berdaftar di pejabat tanah?
Ringkasnya, untuk mengelakkan perselisihan pada masa hadapan, jalankan urus niaga jualbeli mengikut prosedur yang biasa diamalkan.
Elakkan penyelesaian ‘kreatif’ untuk memperoleh suatu tanah pada harga yang murah, kerana ia boleh mengundang kesulitan pada masa hadapan.
Malah permasalahan boleh timbul apabila hendak mewariskan tanah berkenaan kepada penerima-penerima.
Adakah Tanah Dengan SNP Sebegini Boleh Dihibah?
Kami di Wasiyyah Shoppe Berhad menolak untuk menyediakan dokumen hibah bagi tanah yang mana transaksi jualbelinya tidak didaftarkan di pejabat tanah.
Sepertimana yang dijelaskan, urus niaga yang tidak mengikut prosedur biasa berisiko berhadapan kesukaran untuk diwariskan kerana ‘hakmilik tidak boleh disangkal’ tidak ditepati.
Maka rukun hibah berkaitan pemilikan harta secara sempurna oleh pemberi hibah boleh disangkal. Akibatnya dokumen hibah yang dibuat boleh terbatal.
Wallahua’lam.
Lebih 7 tahun pengalaman dalam bidang perancangan kewangan dan lebih 5 tahun khusus dalam pewarisan harta Islam.
Latar belakang pendidikan sarjana muda dari sebuah universiti terkemuka di USA dan sarjana dari universiti tempatan.
